概述：

?nbsp 莱山区现有商业营业面积总量不足，档次过低，商业氛围不集中；

?nbsp 从莱山区以往开发的商业案例来看，项目开发存在较大的经营风险。

1、莱山区商业现状调查

（1）商业分布

现有商业主要集中在迎春大街的芳华园商业区，烟台大学附近的埠岚商业区，澳柯玛商贸中心，以及一些居住小区的社区商业。

（2）商业现状

芳华园商业区

芳华园商业区内有泉鑫商厦、万光诚润超市、芳华园购物中心等大中型商业网点及迎春大街芳华园段沿街、商业内街等街区商业，总营业面积近3万平方米；有：百货、超市、餐饮、五金建材、家具与床上用品、手机、服装、鞋类、网吧等，其中以百货、服装、家具与床上用品经营为主。其消费群体主要是附近的居民，商业辐射力有限。

埠岚商业区。

埠岚商业区主要面向附近学校的学生群体，总营业面积约3万平方米。该商业区虽然经营商品品种较丰富、业态较齐全，但档次过低、建筑落后，缺乏统一规划与管理。以满足学生及附近居民的食品、日常用品消费为主，服装、家电、家居等业态则没形成规模，辐射力不强。

澳柯玛商贸中心

澳柯玛商贸中心分两期建设，一期17万平方米已经开发完毕，一期重点项目为澳柯玛家居装饰建材城的四大主题市场和13个专业市场。开业至今经营惨败，现有店面几乎全部空置，二期工程迟迟不敢贸然动工。

社区商业

社区商铺项目差异性大，社区规模不同，地段不同，周边商业环境不同，则社区商铺的方向和重点也不一样。但莱山区社区商铺面积千篇一律，缺乏业态分工；产品设计缺乏招商规划，导致适用性不足；商铺设计不切实际，个别社区商铺设计成三层甚至更高；不注重后期经营管理。社区商业没有得到很好的发展，使得居民购物极其不便。

2、现有商业中心调查

莱山区现有营业商业中心主要有芳华园商业区及埠岚商业区，埠岚商业区将在项目地块调查中阐述，于此重点分析芳华园商业区。

芳华园商业区主要以泉鑫商厦和芳华园购物中心为主，其余沿街商业均属统一管理，分散经营；临街底层店面租金约700-1000元/平方米/年，其余店面租金视地段与类型而定。当前存在以下两个较为突出的问题：

Ø 建设之前缺乏业态规划，导致商铺实用性不强，很难吸引有实力的商家，商铺空置率较高；

Ø 招商工作滞后，难以进行业态划分和业态定位，使得现有经营业态较为杂乱。

3、莱山区商业存在的问题

现有营业商业总量偏少。

莱山区现有商业面积总量过多，如澳柯玛商贸中心一期就17万平方米；但经营面积总量不足，现有经营面积主要集中在芳华园与埠岚，总量约10万平方米，而居住人口达20多万，营业商业面积总量明显不足。

现有商业档次过低、业态不齐全、业种不丰富。

现有商业业态杂乱，缺乏娱乐休闲业及相应的商业配套设施，购物环境差，距离区级商业水平差距甚大。

莱山区地形狭长，商业氛围较难集聚。

莱山区北部居民至市区购物较多。

如石沟屯一带居民到莱山现有商业区的距离与到市中心的距离相当，自然而然的偏向于前往市中心购物；

社区商业由于缺乏科学规划导致商铺实用性不足，没有体现对区域商业的补充作用，居民购物极其不方便。

4、莱山区商业网点相关规划

（1）规划大型百货商场2处（含正在建设的国际商贸城：南山世纪城商业）、大型综合超市1处，大型专业店2处，商业街1条，基层网点若干。配套餐饮文化、娱乐等设施，基本形成以商业为主，商旅结合，功能完善、配套设施齐全，特色鲜明和档次较高的区级商业功能。

（2）规划大型综合超市4处（建筑面积5000平方米以上）：麦千车超市，芳华园、益丰购物中心，装饰大厦。

小结：

1、莱山区现有商业经营面积明显不足。现有商业经营面积主要集中在芳华园与埠岚，总量约10万平方米，相对于莱山区20多万的居住人口来说，现有营业商业面积总量明显不足。

2、莱山区现有商业经营水平与市区商业的存在较大差距，以至众多居住在莱山区的居民偏向于市区购物。

3、莱山区现有经营商业大都在自然发展与市场调节中形成，缺乏政府规划与商业引导，致使现有商业缺乏档次与规模。

4、政府规划的区域商业网点建设，将与本项目商业存在一定程度上的竞争。如南山世纪城的商业部分。